建築サポートの家づくりの考え方

 

建築サポート家づくり方針

■基本的な考え方

家は電化製品や車と同じ工場で作られる工業製品ではありません。

1棟1棟住まい手に合わせて作る家内工業的な手作り作業の集まりです。

そして、家を建てる目的は、その家に住む事で、今より健康で快適に暮せて家族が幸せになることです。

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https://jyuutaku-sienn.net/lp/lp01/

工業製品は日本のどこで買っても姿形、性能、価格ほとんど同じです。

しかし、家は同じ間取りで同じ材料を使っても施工する住宅会社によって何百万円も違いが出てきます。

住宅価格は、材料費、専門業者の外注費、住宅会社の利益によって、決まります。

家づくりの考え方としては、ハウスメーカーや地域の住宅会社とは全く考え方が違いま。どう違うかと言うと。

一般の住宅会社は、自社の都合で決めた仕様や価格で家を販売する物売りです

(商品と言う考え方)

 

私は、建て主さんが最終的に決めた仕様や価格で家を作る物づくりです

建て主さんはお客様ではなく夢の実現に向けて同じ目的を持った同志・パートナーであり私たちは建て主さんの家づくりの協力者、もしくはアドバイザーだとお考えてください。商品を売って利益を出すのではなく、建て主さんの希望を聞きそれを実現させる為のサポートやアドバイスをしながら家を完成させるというサービス業です。

 

こっちの方が私には合っています。(自社の商品を売っている姿が想像できない。)

この考え方があるから、全ての本当の事実を伝える事ができるのです。

一般的な住宅会社は都合のいいところだけしか言いませんからね。

 

家づくりという夢の実現に向けて一つ一つ話し合い、一緒に考えあなたにとって一番良い方法で家を作るお手伝いをしたいと真剣に思っています。

聞き取りからプランニング、基本設計から施工まで一貫したトータルサポートが私の会社の仕事です。建て主さんが欲しい家を希望の金額で手に入れることが出来た対価としての報酬をいただきます。

ですから、住宅業界のタブーとされている原価と利益をキッチリ分けた透明性の高い見積書を出す事が出来るのです。

 

  • 建築コストについて

今は住宅価格を坪単価○○万円という表示の仕方の会社が多くなっています。

しかし、住宅価格は、間取り、使う材料、敷地条件、敷地廻りの状況、希望条件、モジュール、がちゃんと決まらなければ、正確には出せません。

 

ですから、一概にいくらですよと言う事は言えないのです。ローコストメーカーが必ず本体価格○○万円という価格で安さをPRしていますが、全く参考になりません。

あのような坪単価表示には、惑わされないようにしてください。

建築費は建て主であるあなたが決めるものです。

 

無理な借り入れは止めてゆとりある返済金額を考えて建築予算を決めてください。そうすれば無理なく家を建てる事ができます。

日本の家が高いと言われる原因は2重3重の下請け体制の中で発生する中間マージンと建材や資材の仕入れ・管理から職人の管理に至るまで、総合的に現場管理を行うことができなければ、様々な面でのコストが発生することになります。

 

作業工程のまずさは、度重なる工事予定の変更や遅延によって、大工や職人の「手待ち」(資材が到着しないための待ち時間)という膨大な無駄を生んできます。工事の遅延は労務費の大幅な上昇をもたらすことになりまた、調達においては、メーカーから一時卸、販売店を経る間に中間マージンが発生し、資材の価格が割高になる要因になります。

 

こうした問題に加え、日本の住宅業界のもう一つの問題点としては、住宅会社の諸経費の高さが全体のコストを高くしています。

この諸経費の高さが一番の問題と考えています。

例えば、大手住宅会社の場合、会社が大きいばかりに、多くの費用が必要になります。

 

モデルハウスも全国に作り受注をします。受注が多くなれば少人数では対応できず、多くの社員や営業マンを雇うことになります。社員や営業マンが増えれば、受注棟数を歩や増やさなければ給料が払えません。受注棟数を上げる為にさらに費用を掛けてテレビや新聞インターネット等で広告宣伝費をバンバン使います。これらの費用は全て受注した人の建築資金から出ているのです。全体の建築費の中の割合で、直接の工事費が53%住宅会社の経費が47%という愚かな家づくりは、価格だけが高い品質が悪い家の典型的な家づくりです。

■住宅性能について

今建てられているほとんどの家は住み手の健康や住み心地に関して何も対策がなされていない、低性能な家です。ある意味欠陥住宅です。

アルミサッシや新建材の使用で気密性能は昔の家と比べて格段に良くなりました。

しかしこの気密性能が良くなったことで、新しい問題も出てきました。

1・家の中に温度差(暖かい部屋と寒い部屋)があるため心臓麻痺でなくなる人が増えた。

2・湿気が室内にこもり窓に結露が付き、カビやダニが発生する原因になる。

3・ダニの死骸や生活上の埃が部屋に漂いその空気を吸って体調が悪くなる。

4・断熱性能が悪いので冷暖房費が多く掛かる。

5・壁の中に結露が発生し、柱や土台が腐る場合もある。

6・化学物質で作られるため有害な空気を吸い体調を崩す人がいる。

(シックハウス)

 

これからの住まいは、家中がカラダに負担にならない適度な温度で熱帯夜でもぐっすり休めて、冬の台所も寒くなく、窓の結露やカビ・ダニとは無縁の生活ができなくてはいけません。もちろん地球環境を壊さないように省エネ住宅だということは言うまでもありません。

 

25年程度で壊されゴミになる、低性能な家は作る価値がありません。これからの住まいは、地球環境・省エネ・長寿命・健康・資産価値がある家、年月が経っても飽きない汚くならないデザイン、これらがキーワードです。

  • 住宅会社の利益(経費)について

家の価格については冒頭で説明したとおり、材料費、専門業者の外注費、住宅会社の利益で決まります。

そして材料費と専門業者の外注費は年間受注棟数の多いところが、安く仕入れ安く施工させています。

単純に考えれば、住宅メーカーさんの家が安くても良さそうですが、そうはいきません。

 

例えば、大手住宅メーカーさんの住宅が2000万円だったとします。

その内訳は、大きく分けて材料費と専門業者の外注費が57%の1140万円、です。

その金額に会社利益の43%860万円を上乗せして2000万円になります。同じような住宅を粗利益の少ない工務店で建てた場合、大量仕入れが出来ないので、材料費や人件費は高く材料費と専門業者の外注費が、1292万程度でしょう。そして、会社の利益が20%320万円を上乗せして住宅価格は1600万円になります。

 

この差額400万円。

 

なんと給料30万円の人の年収分が、粗利益が少ない工務店に依頼したほうが、得だと言えます。ただ、お金が有り余っている方や全て住宅会社に任せたい方は大手住宅メーカーさんがいいのかも知れません。

 

健全な会社経営のための利益分だけを頂くのが価値ある家を建てるための基本です。

  • 施工・見積について

日本の住宅の品質と価格に対する不安や不信感の高さの原因は、日本特有の施工体制が深く関わっていると思います。

 

工事価格の見積では、材料費と労務費を一緒にして見積もる「材工一式」の請負、「元請け→下請け→孫請け」といった2重3重の下請け構造、高い割には性能や使う材料が悪いということがその典型として多くの方から指摘されています。

 

そんな指摘があるにも関わらず変えようとしない業界体質に問題があります。

 

材工一式での請負は、最も極端なケースでは、坪○○万円というおおまかな目安にのみに基いて、「工事一式○○円」などのどんぶり勘定で見積もりが行われ、いわゆる「坪単価」でコストを削減するために大事な原価管理が適正に行われない要因となっています。

 

トラブルになる大きな原因は、価格の目安や根拠が消費者には、全く分からないということです。

 

一方、2重3重の下請け構造は、仕事を下請けに外注するたびに中間マージンが発生し、高いコストを招く原因となっています。

また、元請、下請けの2重3重下請け構造は、施工の責任の所在をあいまいなものとし、手抜き工事をもたらす一因ともなってきています。

 

住宅の場合は、車や電化製品と違い、消費者(施主)が住宅の本当の性能、品質が分かりにくいという問題があります。

 

住宅の情報に特に価格や材料の良し悪しに不透明な部分が多くあるため、曖昧な見積や施工を行って消費者に供給してきた日本の住宅業界の悪習が、日本の住宅の高価格、低性能、低品質もたらす要因になってきたと思っています。

 

施主は元請けに図面、見積もりの作成を依頼しますが、元請けは、現在では、建築、食品の偽装問題が発覚して「工事一式○○円」などの大雑把な見積もりでは信用しなくなっているため、形の上では本体工事費、別途工事費、諸費用などに明細を付けた見積もりを出します。

(ハウスメーカーや一部工務店は一式見積を出している)

 

しかし見積もりの中である程度明細が示されていたとしても、それが適正な数量か金額かどうかを施主が判断することは難しいため、各項目の費用にはあらかじめ会社の利益などを上乗せしています。

 

また、施主から値引きを要求されやすい又は理解が得られない諸経費(一般管理費)などは、目立たないよう最初から少なめに計上しておく。つまり、見積書には明細の費用が示されているものの、費目の中にあらかじめ利益が隠されている形になっているというわけです。

 

こうした不透明な見積によって契約が成立すると、元請けは、後は下請けにできるだけ安く請け負わせることに一生懸命で、自ら得る利益を最大化しようとします。

 

しかし、現在では受注棟数が減り、住宅会社の受注競争が厳しくなっているため、他社がより安い見積もりを出した場合、競争上、より安い見積もりを出さなければ受注できないという状況になっています。

 

元請けはそうした金額で受注すると、利益を出すために、下請けにさらに安い金額で発注することになるのです。(いわゆる下請け叩き)

 

このように、不況が続く中では、値切られた費用は、下請けにしわ寄せされます。

ここでさらに問題になるのは、下請けが必要以上の安い価格での工事を請けた場合、安い金額なりの仕事しかできなくなり(あるいはしなくなり)、手抜き工事につながりやすくなるという点です。

 

こうした施主と元請け、下請けの関係は、工事価格の適正金額がどこにあるのかという点は視野の外において、とりあえず施主と契約することを最優先し、後は、契約できた価格を前提として、元請けが必要に応じ下請けを叩いて利益を確保する構造になっているということがわかります。

 

また、交渉やかけひきが厳しいものになった場合、三者間の信頼関係が築けず、施工の責任の所在があいまいまいになったり、手抜き工事の原因になりかねないという危険な問題もあります。

 

このような問題が生じるのは、現在の住宅建設が「一式請負方式」で、元請けが施主から建築一式を請負、専門工事業者を下請けに使って工事を行う方式になっていることによります。

 

材工一式型の見積もりが行われるのは、一式請負方式になっているという点と関係しているのです。

 

他社に工事を丸投げすることで家づくりが成り立っている会社では、その分余計に利益を確保しておくことが必要なため、工事費用全体が割高なものになることはいうまでもありません。

 

ここまで話したように、元請けが施主から依頼された費用は変えず、後は下請けを叩いたり、場合によっては丸投げして、利益をひねり出すというやり方は、施主にとって本当の住宅の価格と品質が分からなくなるという情報の不透明さに加え手抜き工事を助長させる結果になっています。

 

こうした施工は、元請けと下請けの不健全な関係を招くばかりか、消費者の利益も大きく損っているといえます。

 

 今後は、住宅業界が一丸となってこの消費者に不利益をもたらす、一連の請負体制や資材を仕入れる時の流通を変え無駄な経費を省いていかなければ、いつまでたっても信頼・信用されないまま家づくりをすることになる事でしょう。

この事は消費者・施工業者共に良いことはないと考えています。

 

 

 

  • 最後に

 

ここに書いた事は、全て事実ですが、消費者のあなたにとってどうする事も出来ないことです。また関係ないことだと思われるかもわかりません。

しかし、全く関係ないということではないのです。

 

こうした問題を起こした責任は全て住宅会社や工務店にあります。

住宅会社や工務店が変わらない限り品質の悪い価格だけが高い家をいつまでも消費者は手に入れることになります。

 

私はこれではいけないと思い小さいながら住宅業界の仕組みや悪習を変えて、真に消費者にとっての良い家を提供したいと考えています。

 

石油高騰で物価がドンドン上がる時代です。このような厳しい時代に、5百万円以上というムダな費用を住宅会社や工務店に払う必要はありません。

賢く家づくりをする時代になったのです。住宅会社の広告宣伝に惑わされず真の家を手に入れていただきたいと思っています。

 

もちろん私や私の会社は、大手住宅メーカーと違い知名度もありませんし、信頼できないと言われるかもわかりません。ですからすぐに信頼してくださいとはいいません。

 

今後の私の行動を見て少しでも信頼していただいたら、それでいいと思います。

もし、あなたが「自分の欲しい家を希望する価格で建てたいのなら私と話しをしてみませんか?」きっと、あなたにとって幸せに暮せる家が出来ると思います。

 

家づくりとは本来自由で楽しいものだと想いませんか?

この資料を読んでいただく あなたの家作りが、

成功することをお祈りしています。

有限会社建築サポート

家づくりサポート

高井弘一郎


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プロフィール

高井弘一郎
佐賀県嬉野市塩田町久間甲860

昔は大工さんが棟梁で他の職人さんをまとめて家づくりをしていました。
そこには住宅会社は存在せず、住宅会社の広告宣伝費やモデルハウスの維持費なども建築費には上乗せされていない材料費と職人さんたちの賃金で家が完成していました。
今は時代が変わりそんなやり方で家づくりはできないというのは分かっているんですが、それでも「いい家を出来る限り安くしたい」
今までの家づくり経験45年の知識や智慧がヒントになれば嬉しいです。

ご意見ご感想はこちらまで。
ken-support@jyuutaku-sienn.net