注文住宅の住宅ローンをしっかり考えてみる

住宅ローンの返済が出来なくなり、せっかく手に入れた

 

我が家を手放す人が増えています。

 

毎年約6万戸が強制的に競売にかけられています。

 

(不動産競売流通協会の全国調査による)

 

 

毎年50万戸前後の一戸建てやマンションを購入する人がいますが、

 

そのうちの数パーセントの人が住宅ローンが払えず競売にかけられているのです。

 

 

今はかろうじて払っていますが、ぎりぎりの返済という住宅ローン破綻者予備軍

 

もかなりの数になるそうです。

 

 

 

 

原因はなんでしょうか?

 

 

 

無理な住宅ローンを組んだというのが主な原因です。

 

中には今のアパートの家賃と同じくらいだからと住宅会社に

 

説得され、それならば夢を実現しようと思いきられたのですが、

 

今は後悔してもしきれないということです。

 

 

 

2200万円の住宅ローンを組んだ訳ですが、競売で売れたのは

 

新築後まもないとは言え、たったの800万円です。

 

 

今はアパートに移り、残債の1400万円を払う毎日ということです。

 

頭金もなく、住宅会社の甘い言葉に誘惑され、

 

住宅購入を決断されたわけですが、その結果があまりにも不幸です。

 

 

 

人生を楽しみ健康に長生きしたいというのは誰もが思う

 

ささやかな幸せなんですが、住宅会社と銀行に言われるまま

 

多額の住宅ローンを組んだ結果です。

 

 

アパートの家賃と同じだからというのは売らんがための口実です。

 

 

ご自分の生活、ご家族の暮らしをシッカリ考え、無理のない

 

住宅ローンを組むこと、毎月の支払いがいくらまでなら

 

ゆとりで返済に回せるのか?

 

 

そこをきちんと考えてほしいと思うばかりです。

 

 

「人生を楽しむには無理な住宅ローンを組んだらいけません」

 

 

年収の5倍程度の健康住宅を私たちは提案しています。

 

 

住宅ローンは借金です。

 

借金は少ないほどいいのです。

 

 

 

民間住宅ローンの実態に関する調査

 

  国土交通省は、金融機関に対して定期的に調査を行っています。

 

  この調査では、『融資を行う際に考慮する項目』のほか、

 

  『金利タイプ別の供給量の実態』など、

 

  住宅ローンに関する様々なことがわかります。

 

 

 

  融資を行う際、金融機関が考慮する項目

 

 

  平成25年度の調査によると、

 

  ・完済時年齢・・・99.1%

 

  ・借入時年齢・・・97.5%

 

  ・返済負担率・・・97.2%

 

  ・勤続年数・・・・96.5%

 

  ・担保評価・・・・96.2%

 

  ・年 収 ・・・・96.2%

 

  ・健康状態・・・・94.8%

 

  といった項目が上位を占めています。

 

 

  なお、『雇用形態』を考慮している金融機関は、全体の75.9%です。

 

  以前は正社員重視でしたが、

 

  最近は契約社員もOKといったケースが増えています。

 

 

 

  問題になりがちなのは

 

 

  特に問題になりがちなのは、

 

  今までに借りた債務の返済履歴です。

 

  返済の遅れは信用機関の情報に登録されていますから、

 

  隠し通すことはできません。

 

 

  もし、これまでに何度も延滞を繰り返しているのなら、

 

  審査に通るのは難しくなります。

 

 

 

  今のうちにやるべきこと

 

 

  今、あなたに自動車ローンなどの債務はありますか?

 

  もしあるのなら、審査を申し込む前に返済を終わらせておきましょう。

 

  でないと、返済負担率(年収に対して返済額が占める割合)の審査で

 

  アウトになるかもしれません。

 

 

  また、必要のないクレジットカードは全て解約してください。

 

  なぜなら、クレジットカードにはキャッシングの機能があるからです。

 

  住宅ローンを確実に返済してもらいたい金融機関にとって、

 

  そのキャッシング可能枠は不安の種になります。

 

  また、リボルビング払いの履歴も、

 

  金融機関にとっては不安材料になります。

 

 

  不安材料が多いと、審査は通りにくくなります。

 

 

  なお、自動車ローンや教育ローンなど、

 

  使い道がはっきりしているローンならともかく、

 

  用途が不明な消費者ローンは金融機関に悪印象を与えます。

 

  必ず返済を終わらせて、カードは解約しておきましょう。

 

 

 

住宅ローンを借りるための資金計画

 

家づくりは資金計画を最初にしなくてはなりませんが、

 

まず、総予算を決めないといけません。

 

 

土地がある人の場合は土地代は不要です。

 

 

家を建てるための費用は大きく分けて3つです。

 

1・建物本体工事費(基礎、屋根 大工工事など)

 

2・別途工事費(外溝、地盤改良、外部給排水本管工事など)

 

3・諸費用(確認申請、住宅ローン経費、登記費用など)

 

 

この3つの合計が建築費となります。

 

 

その建築費から予算を配分します。

 

予算は取る場合は必ず必要な諸費用を最初に取り、2番目に別途工事費

 

残った費用が建物本体建築費となります。

 

 

たとえば2000万円の建築費の予算だとすると、

 

1・諸費用は10%の200万円。

 

2・別途工事費の15%の300万円

 

3・建物本体工事費が75%の1500万円

 

このような感じで予算配分します。

 

 

1500万円の建物本体工事費ですから30坪の家を建てるとなると

 

坪当たり50万円かけられるわけです。

 

 

これが35坪の家を建てようと思うと、42.8万円かけられるわけです。

 

30坪の家と35坪の家は建材や設備機器に使えるお金が違うので、建材や

 

設備機器も違ったものを選択して家づくりをします。

 

 

 

別途工事費や諸費用は土地の条件やあなたの家づくりの考え方などでも

 

違ってきますので一概にいくら必要とかは判断できません。

 

 

ただ、別途工事や諸費用を総費用として見ておかないと予算が足らなく

 

なります。

 

 

 

手元にいくら残すのか?

 

資金計画を考えたとき、手元にいくら残せばいいか迷ったことは

 

ありませんか?

 

頭金を多く支払っておけば、その分だけ住宅ローンの融資額を減ら

 

せます。

 

そうすれば、余計な利息を支払わずにすみます。

 

頭金を多めにするというのは、一見、とても賢い方法ですよね。

 

 

しかし、世の中何が起こるかわかりません。

 

病気や介護のために収入が減るかもしれません。

 

計画外の出費が発生するかもしれません。

 

ですから、ある程度まとまった金額を手元に残す必要があります。

 

 

とはいっても、『ある程度』という表現は曖昧で、判断しようがありま

 

せんよね。

 

よく言われるのが、『月収の3~6か月分程度』。

 

その根拠は、自己都合で退職したサラリーマンが、失業手当を受給できる

 

までの期間、というものです。

 

 

 

自営業の方には、あまり参考にならないでしょう。

 

なお、子供の進学や親の体調不良など、収入減や支出増が予想される場合、

 

少し多めに資金を残しておきたいものです。

 

そんな家庭事情も考慮しましょう。

 

 

 

ところで、支払利息を減らしたい人にとって、変動金利はとても魅力的です。

 

しかし、ここには落とし穴があります。

 

ある日突然、金利が上昇することがあるからです。

 

月々の返済額が増えてしまったときは、住宅ローンを借り換えるか、手元の

 

資金を切り崩して対応するしかありません。

 

 

 

極端な話になりますが、頭金は『あってもなくても構わない』お金です。

 

しかし、手元の資金は、安心して暮らすために『なくてはならない』お金です。

 

手元に残す資金は、今決めている額で本当に大丈夫でしょうか?

 

今一度、見直してみましょう。

 

 

 

金利が上昇したら、どう対応しますか?     

 

 金利タイプ別返済負担率の構成比

 

 

  変動型と固定期間選択型の返済負担率構成比を多い順に見ると、

 

  15%以内→20%以内→25%以内の順となっています。

 

  一方、全期間固定型は、

 

  15%以内→25%以内→20%以内となっています。

 

 

 

  金利上昇で返済額が増加したらどうする?

 

 

   最も多いのは、

 

  「返済額圧縮、あるいは金利負担軽減のため、一部繰り上げ返済する」

 

  という回答です。そのほか、

 

  ・そのまま返済を継続(資金に余力がある人)

 

  ・金利負担が大きくなれば全額返済

 

  ・借り換え

 

  といった方法での対応を予定している人がいる一方、

 

  「見当がつかない・わからない」という声が約2割を占めています。

 

 

 

  「退職金で完済」は避けましょう。

 

 

  住宅ローン完済までの数十年には、

 

  ・転職や休職など、収入が減るリスク

 

  ・教育費や予定外の出費など、支出が増えるリスク

 

  ・金利が上昇するリスク

 

  という、誰の身に起きてもおかしくない3つのリスクがあります。

 

 

  特に50代以降は

 

  自身や配偶者の健康不安、親の介護、子供の成長による教育費増など、

 

  収入減と支出増のリスクがより高まります。

 

 

  そのリスクを考慮せず、

 

  「退職金で完済する」という計画を立てる人がいます。

 

  しかし、退職金は将来の年金生活を支えるための柱。

 

  収支のバランスが崩れた時の貴重な資金にもなります。

 

  慎重に検討したいですね。

 

 

 

 

 

 

 


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プロフィール

高井弘一郎
佐賀県嬉野市塩田町久間甲860

昔は大工さんが棟梁で他の職人さんをまとめて家づくりをしていました。
そこには住宅会社は存在せず、住宅会社の広告宣伝費やモデルハウスの維持費なども建築費には上乗せされていない材料費と職人さんたちの賃金で家が完成していました。
今は時代が変わりそんなやり方で家づくりはできないというのは分かっているんですが、それでも「いい家を出来る限り安くしたい」
今までの家づくり経験45年の知識や智慧がヒントになれば嬉しいです。

ご意見ご感想はこちらまで。
ken-support@jyuutaku-sienn.net